Celý deal sheet — veřejně, bez e-mailu
Byt 1+1 v Ostravě-Zábřehu za 1 150 000 Kč: celý model, nic zamčeného
Takhle vypadá práce, kterou v Vynos prodáváme za 4 300 Kč. Tady je jeden konkrétní byt, který prošel filtrem, s adresou, odkazem na inzerát, odhadem nájmu a jeho metodou, hypotékou, rezervami, 25letým modelem i důvody, proč bychom ho mohli odmítnout. Nemusíte nám dávat e-mail a nic z toho není rozmazané.
Můžeme to ukázat celé, protože tenhle byt už koupit nejde: iDnes Reality vede inzerát jako neaktivní od 25. 6. 2026. Zaplacený deal sheet obsahuje totéž pro byt, který je v inzerci právě teď.
Nemovitost, jak ji zveřejnil portál
Nic v této tabulce není odhad. Jsou to údaje z inzerátu.
- Město
- Ostrava · Zábřeh
- Ulice
- Čujkovova
- Dispozice
- 1+1
- Plocha
- 30 m²
- Kupní cena
- 1 150 000 Kč
- Vlastnictví
- osobní vlastnictví
- Portál
- iDnes Reality
- Poprvé ve filtru
- 5. 6. 2026
Původní inzerát na iDnes Reality — otevře se stránka s poznámkou „Nabídka již není aktivní“. To je zároveň doklad, že byt existoval a za jakou cenu se nabízel.
Číslo domu inzerát nezveřejnil, jen ulici — u zaplaceného deal sheetu doplňujeme přesnou adresu a kontakt na makléře. Fotografie nepřebíráme, patří portálu.
Nájem: odhad, a odkud se bere
Portály u prodejních inzerátů nájem neuvádějí, takže ho odhadujeme z plochy a lokality: 337 Kč za m² a měsíc pro malý byt v Ostravě-Zábřehu, tedy 10 100 Kč měsíčně bez energií. Je to odhad, ne uzavřená smlouva — proto níže ukazujeme, co se s číslem stane, když bude nájem nižší.
Financování
Standardní hypotéka, žádná optimistická varianta: LTV 70 %, úrok 4,5 % p. a., 25 let, anuita.
- Výše hypotéky
- 805 000 Kč
- Vlastní vklad
- 345 000 Kč
- Náklady na nákup, odhad
- 46 000 Kč
- Vlastní peníze celkem
- 391 000 Kč
- Splátka měsíčně
- 4 474 Kč
- Zaplacené úroky za 25 let
- 537 335 Kč
Provozní náklady a rezervy
Rezerva na neobsazenost 8 % a na opravy 5 % z ročního nájmu. Bez nich vypadá každý byt lepší, než je.
- Neobsazenost (8 %)
- 9 696 Kč / rok
- Opravy a údržba (5 %)
- 6 060 Kč / rok
- Pojištění
- 1 584 Kč / rok
- Daň z nemovitosti
- 624 Kč / rok
- Náklady celkem
- 17 964 Kč / rok
- Náklady měsíčně
- 1 497 Kč
Příspěvek do fondu SVJ a správu domu inzerát neuvedl. U bytu v tomhle stavu v Ostravě jde typicky o 1 500 až 2 500 Kč měsíčně, které platí nájemník v rámci služeb — pokud je platí vlastník, cash flow níže klesá přesně o tuhle částku. Je to první věc, na kterou se má makléře ptát.
Výsledek
- Hrubý výnos
- 10,5 %
- Čistý výnos
- 9,0 %
- Cash flow po hypotéce
- 4 129 Kč
- Výnos na vložené peníze
- 12,7 %
- Nájem, při kterém je cash flow nulový
- 5 355 Kč
Filtr Vynos požaduje hrubý výnos od 8 %, osobní vlastnictví a kladný cash flow po hypotéce. Tenhle byt splnil všechno tři a rezerva do nuly je velká: nájem by musel spadnout o 47,0 %, než by přestal platit hypotéku a rezervy.
Co když je nájem nižší, než odhadujeme
Odhad nájmu je jediné číslo, které si nemůžeme přečíst z inzerátu, tak ho zkoušíme rozbít. Cena zůstává 1 150 000 Kč.
| Nájem měsíčně | Hrubý výnos | Cash flow | Projde filtrem |
|---|---|---|---|
| 8 000 Kč | 8,3 % | 2 302 Kč | ano |
| 9 000 Kč | 9,4 % | 3 172 Kč | ano |
| 10 100 Kčnáš odhad | 10,5 % | 4 129 Kč | ano |
| 11 000 Kč | 11,5 % | 4 912 Kč | ano |
25 let, bez rostoucího nájmu
Model počítá s nájmem i cenou bytu zamrzlými na dnešní úrovni. Rostoucí nájem a rostoucí cena jsou dva předpoklady, kterými se dá dohnat k zisku i špatný byt, takže je nepoužíváme.
| Rok | Cash flow celkem | Zbývá na hypotéce | Vlastní podíl na bytě |
|---|---|---|---|
| 1 | 49 543 Kč | 787 167 Kč | 362 833 Kč |
| 5 | 247 713 Kč | 707 256 Kč | 442 744 Kč |
| 10 | 495 426 Kč | 584 901 Kč | 565 099 Kč |
| 25 | 1 238 565 Kč | 0 Kč | 1 150 000 Kč |
Vložených 391 000 Kč se při tomto nájmu vrátí za 7,9 roku, a to bez prodeje bytu.
Rizika, pojmenovaná
- Likvidita při prodeji. Zábřeh je panelová část Ostravy. Prodej malého bytu tady trvá běžně o 6 až 12 měsíců delší dobu než v Brně nebo v Praze. Kdo počítá s odchodem do dvou let, má si vybrat jiné město.
- Obrátka nájemníků. 30 m² 1+1 znamená jednoho člověka a kratší nájmy. Rezerva na neobsazenost 8 % je u tak malého bytu spodní hranice, ne bezpečný odhad.
- Odhad nájmu. Vychází z plochy a lokality, ne z podepsané smlouvy. Tabulka výše ukazuje, co se stane při nájmu o 2 100 Kč nižším: výnos pořád drží nad 8 %.
- Stav domu a fond SVJ. Neviděli jsme zápisy ze schůzí SVJ ani zůstatek fondu opravy. Plánovaná výměna stoupaček nebo úvěr SVJ dokáže odečíst z cash flow několik set korun měsíčně na roky dopředu.
- Byt jsme neviděli zevnitř. Deal sheet je papírová práce: filtr, čísla, ověřené vlastnictví a rizika. Prohlídku, techniku a vyjednávání ceny dělá kupující.
- Výhradní nabídka. Byt měla v inzerci jediná kancelář, takže o ceně nesoutěžilo víc makléřů. Vyjednávací prostor je proto obvykle menší.
Co by nás donutilo tenhle byt odmítnout
- Družstevní vlastnictví místo osobního — automatické odmítnutí, i při výnosu nad 10 %, protože většina bank ho nedá do hypotéky.
- Poplatky SVJ nad 2 500 Kč měsíčně placené vlastníkem, nebo běžící úvěr SVJ bez konce v dohledu.
- Byt v suterénu nebo se vlhkostí ve zdivu — u malých bytů to znamená trvale nižší nájem.
- Odhad nájmu, který by dal hrubý výnos nad 13 %. To u nás neznamená skvělý byt, ale špatně odhadnutý nájem, a takový řádek nikdy neprodáváme.
Na co se ptát makléře
- Jaký je měsíční příspěvek do fondu SVJ a co z něj platí vlastník?
- Má SVJ úvěr? Na co, kolik zbývá a do kdy?
- Jaké velké opravy proběhly a jaké jsou schválené na dalších pět let?
- Je byt teď obsazený? Za kolik, na jak dlouho a na jakou smlouvu?
- Je na listu vlastnictví zástava, exekuce nebo věcné právo?
- Kdy byla naposledy měněna elektroinstalace, stoupačky a okna?
- Proč vlastník prodává a jak dlouho je byt v inzerci?
- Kolik bytů v domě je v nájmu a kolik obývají vlastníci?
Co je v zaplaceném deal sheetu jinak
- Byt je právě teď v inzerci — inzerát jsme viděli v posledních 21 dnech, s odkazem, který funguje.
- Přesná adresa včetně čísla domu, fotografie z inzerátu a kontakt na makléře.
- Ověřené osobní vlastnictví — kontrolované na detailu inzerátu, ne odhadnuté z popisu.
- Stejný model jako výše, ve vámi vybraném kraji, v češtině, angličtině a francouzštině.
- PDF v e-mailu, obvykle do 60 sekund od zaplacení.
30 dní na vrácení peněz bez otázek. Na nákupu bytu nevyděláváme nic — nejsme stranou obchodu a nedostáváme provizi.
Co prošlo filtrem tento týden
Tenhle byt už koupit nejde, ale filtr běží dál. Nechte nám e-mail a každé úterý pošleme přehled toho, co filtrem prošlo — město, cena, hrubý výnos a cash flow, plus počet inzerátů, které jsme odmítli. Adresy zůstávají v deal sheetu. Odhlásit se dá jedním kliknutím.
Co prošlo filtrem dnes · Investice do nemovitostí v Ostravě · Kalkulačka výnosu