Která česká města mají nejvyšší výnos z nájmu 2026?

Rychlé pravidlo: Praha, Středočeský kraj, regiony

Pro první filtr používáme jednoduchou logiku. Praha dává smysl hlavně tehdy, když byt vychází nad 4 % hrubého výnosu. Ve Středočeském kraji chceme vidět spíše nad 6 %. U regionálních trhů, kde je menší likvidita a vyšší potřeba správy, má investice začínat až kolem 8 % hrubého výnosu. Nižší číslo může fungovat, ale musí ho obhájit výjimečná lokalita, stav domu nebo potenciál růstu nájmu.

Stejně důležitý je typ vlastnictví a minimální cena. Pro tuto strategii bereme pouze byty v osobním vlastnictví, ne družstevní podíly s komplikovaným převodem. Zároveň dává smysl nastavit spodní hranici přibližně na 900 000 Kč. Extrémně levné byty mohou v tabulce ukazovat fantastický výnos, ale často skrývají špatný dům, problematickou ulici, vysoké dluhy SVJ nebo nájemníky, které bude těžké dlouhodobě udržet.

Města, která stojí za pozornost

Nejvyšší hrubé výnosy dnes typicky nevznikají v nejbohatších městech, ale tam, kde je kupní cena stále nízká a poptávka po nájmu drží díky práci, školám, dopravě nebo nedostupnosti vlastního bydlení. Do užšího výběru proto patří Ostrava, Ústí nad Labem, Most, Chomutov, Teplice, Liberec, Opava a Karviná.

Z tabulky nevyplývá, že máte automaticky koupit nejlevnější byt v Mostě nebo Karviné. Vyplývá z ní, kde má smysl hledat dál. Každé město má dobré i slabé adresy a rozdíl mezi dvěma ulicemi může rozhodnout o tom, zda budete inkasovat nájem, nebo řešit výpadky, opravy a fluktuaci.

Pro hlubší průzkum začněte městy, kde už umíte pojmenovat zdroj poptávky. U Ostravy pomáhají univerzity, služby a velký pracovní trh. Ústí nad Labem, Most a Chomutov stojí na nízké ceně a průmyslu, ale vyžadují přísnější správu. Teplice a Opava jsou kompromisnější volba. Liberec bývá stabilnější, ale dražší, zatímco Karviná může ukázat vysoké procento jen tehdy, když dobře zvládnete riziko lokality.

Před prohlídkou si proto napište jednoduchý stop-list. Vyřaďte byty s nejasným vlastnictvím, příliš vysokými službami, domem bez funkčního SVJ, plánovanou rekonstrukcí bez rozpočtu nebo nájmem, který je založený jen na přání prodávajícího. Dobrá výnosová nemovitost nemusí být levná za každou cenu; musí dávat smysl i po konzervativní rezervě na opravy, jeden prázdný měsíc a běžnou správu.

Pokud už víte, ve kterém regionu hledat, pokračujte praktickým nákupním postupem: jak koupit investiční byt na výnos 2026.

Konkrétní příklad: Ostrava-Poruba

Praktický anchor pro rok 2026 je byt v Ostravě-Porubě za 1 800 000 Kč. Pokud se dá pronajmout tak, aby hrubý výnos vycházel přibližně na 10 %, znamená to roční nájem okolo 180 000 Kč, tedy zhruba 15 000 Kč měsíčně. Po započtení modelových nákladů, financování a rezervy může takový byt vycházet na přibližně +5 863 Kč měsíčně čistého cash flow.

Poruba není nejlevnější část Ostravy, ale právě proto je zajímavá: kombinuje dostupnější cenu než Praha nebo Brno, stabilnější profil nájemníků než nejrizikovější ulice a pořád dostatečný výnos. U podobného bytu ale stále kontrolujte stav panelového domu, fond oprav, plánované rekonstrukce, výši služeb, parkování a reálné nájmy v nejbližším okolí.

Jak vybrat město bez slepé honby za procenty

Nejvyšší procento není vždy nejlepší investice. Investor potřebuje kombinaci výnosu, obsaditelnosti, právní čistoty a likvidity při budoucím prodeji. Proto dává smysl porovnat minimálně tři scénáře: konzervativní nájem, běžný nájem a optimistický nájem. Pokud byt funguje jen v optimistickém scénáři, není to výnosová investice, ale sázka.

Zeptejte se také, kdo bude typický nájemník. V Ostravě to může být zaměstnanec služeb, pár nebo student. V Ústí, Mostě, Chomutově a Karviné je nutné více řešit správu, pojištění a prověření nájemníka. V Liberci a Opavě často zaplatíte vyšší kupní cenu, ale získáte klidnější profil poptávky. Teplice mohou být kompromis mezi severočeským výnosem a lepší likviditou.

Byt, který dnes prošel filtrem

Tabulka výše říká, kde hledat. Níže je jeden konkrétní byt, který dnes prošel filtrem Vynos — skutečná nabídka, ne ukázka. Čísla jsou tady veřejně. Přesnou adresu, odkaz na inzerát, fotky, kontakt na makléře a 25letý model s rezervami dostanete v deal sheetu. Berte ho jako doplněk k vlastnímu výpočtu, ne jako náhradu vlastní due diligence.

Spočítejte si vlastní město za 2 minuty

Máte byt v Ostravě, Ústí, Mostě nebo jiném městě? Zadejte kupní cenu, nájem, náklady a financování do bezplatné kalkulačky a uvidíte hrubý výnos i čistý cash flow.